コラム　貸宅地契約について定期借地への変更は可能か

　借地契約が１９９２年８月１日以前に設定されている場合、基本的には旧借地法が適用されますので、単純には借地借家法によって定められた定期借地権への変更はできないこととされています。
というのも定期借地権への変更は、借地権の存続期間や、建物の再築による借地権の期間の延長など、借地人が現に有する借地する権利が弱くなることを意味しており、旧法の借地人に不利な場合があるからです。
旧借地法の借地権や借地借家法の普通借地権の場合、地主からの更新拒絶や解約申し入れには正当事由が必要とされています。ここにいう正当事由とは、地主が土地を利用することを必要とする場合のほか、地主や借地人が土地を必要とする事情、借地関係の従前の経過、土地の利用状況、地主が土地明け渡しの条件として財産上の給付を提示している事情などが考慮されます。
定期借地権に変更するには、まず、地主と借地人が合意の上で、円満にこれまでの借地関係を解消する必要があります。そしてその上で、改めて新たな権利として定期借地権を設定する契約を結ぶということになります。
借地権と定期借地権では、権利の度合いに違いがあり、定期借地権が借地期限を切っていることからも地代や一時金の支払いの慣習も異なり、一般的に借地権の価格の方が高くなっています。