地籍調査とは、主に市町村が主体となり、一筆ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する調査になります。昭和２６年から行われているようで、令和５年度末で全国的に約半分の地域で未実施の箇所があるということです。地籍調査は国土調査法に基づく国土調査の一つとして実施されています。
国土交通省の公表資料では、広島県内の平均では約５４％の進捗率のようです。調査実施中の箇所もあり、また、市町村ごとに進捗率が異なっていて、広島市では進捗率は１４％、隣の廿日市市は４４％、東広島市は９６％となっておりました。
土地に関する記録は登記所において管理されていて、登記所に備え付けられている地図には、地図（不動産登記法１４条第１項に規定）と、地図に準ずる図面（公図）、地積測量図等があります。地図はいわゆる１４条地図と言われるもので、土地の面積、距離、形状、位置について正確性が高く、境界を一定の誤差の範囲で復元可能な図面資料となります。１４条地図作成にあたって、地籍調査はその基礎資料となっています。公図は、明治時代の地租改正時に作成された地図が元になっており、１４条地図が備え付けられるまでの間、これに代わるものとしての位置付けで、精度や正確性に劣ります。土地の筆ごとの地番が記載され、一般的におおまかな形状や位置関係を確認するために用いられていて、形状が大きく異なったり、隣地との整合性が合わない公図混乱地域も見られたりします。
鑑定評価を行う際には、まず初めに、対象不動産の確定と確認を行いますが、この物的確定にあたって公図や地積測量図の特徴を踏まえて、利用しています。
